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第23回 どうして、マイナス金利なのに住宅ローンの金利が上がったの?

今回の相談者はBさん。
以前Bさんは、マイナス金利がどういうもので、住宅ローンにどのような影響があるのかをリリ先生に質問しました。その中で、「住宅ローンの金利が下がってきている」という話を聞きました。ところが2016年3月末、大手銀行が住宅ローンの金利の一部を上げたとニュースなどで報じられました。不思議に思ったBさん、理由を聞こうと、またまたリリ先生のもとを尋ねてきました。

あのーリリ先生、大手銀行が金利の一部を引き上げたと聞いたのですが、本当なのでしょうか?
リリ先生
本当です。
三菱東京UFJ銀行や三井住友銀行は、10年固定で最優遇金利※を、4月適用分から0.10%引き上げ、年0.90%にすると発表しました。また、みずほ銀行やりそな銀行は、10年固定の金利を0.05%上げて年0,85%にしています。
(※最優遇金利は、住宅ローンの金利が店頭表示金利からの金利引き下げ幅が最も大きい金利のこと。住宅ローンの金利の引き下げ幅は、借入内容や審査結果によって異なります。)
やはり本当だったのか。
でもリリ先生、今は日本銀行(以降「日銀」と表記)がマイナス金利政策を打ち出しているんですよね。以前のお話では、マイナス金利のときには、住宅ローンが下がるとおっしゃっていたと思うのですが…。
リリ先生
その通り。
マイナス金利のときは、基本的に住宅ローンの金利は下がる傾向にあるとお話しました。
なのに、どうして大手銀行の住宅ローンの金利の一部が上がったのでしょう?
リリ先生
そうですよね。混乱してしまいますよね。わかりました。
では、今回の状況についてご説明しましょう。
そのために、まずは住宅ローンの金利がどのように決められているのか、というところからお話してもいいですか?
ぜひお願いします。
リリ先生
でははじめましょう。
まず以前、住宅ローンについてお話したときにもご説明しましたが、住宅ローンの金利は大きく3つに分かれています。まず、半年ごとに金利が見直される「変動金利」と、借り入れから一定期間金利が固定される「固定金利選択型・当初期間固定型」、そして借入期間中ずっと金利が変わらない「全期間固定金利型」ですね。
そういえば、そんなことを教えてもらいましたね。
リリ先生
今回は話をシンプルにするために、この3つの金利を、「変動金利」と「固定金利」という2つにくくってお話しますね。実はこの2つのタイプは、金利の決まり方が違います。まず変動金利の方は、「短期金利」がベースとなり決まります。
短期金利?
リリ先生
短期金利とは、日銀の金融政策によってコントロールされる金利のことです。
日銀が、市場にどんどん資金を増やす金融緩和をしているときには、短期金利は低くなりますし、逆に市場から資金を減らす金融引き締めを行えば、短期金利は上がります。
この短期金利をもとに「短期プライムレート」というものを決め、ここに1%プラスしたものが変動金利の基準金利になります。
えーと、短期金利をベースにしている変動金利は、日銀の政策の影響をもろに受けるということですか?
リリ先生
正解です。
一方、固定金利の方は、主に市場の動き(債券の相場)の影響を受ける「長期金利」をもとに決められます。
長期金利は、将来の物価変動などに影響を受けます。ですから、長期金利をもとに決められる固定金利は、日銀の政策の影響を直接受けることはないのですね。
変動金利は日銀の影響を受けるけれど、固定金利はそれほどでもないと?
リリ先生
その通り。
では、はじめの質問に戻りましょう。
なぜ、マイナス金利なのに大手銀行の住宅ローンの金利の一部が上がったかでしたね。
その答えは、金利が上がった住宅ローンのタイプを見ればわかってきます。
えーと、今回金利が上がったのは…全て10年固定、あ、固定金利のものばかりだ!
リリ先生
そういうことです。
先ほどお話した通り、固定金利は長期金利をベースにして決まります。
その長期金利は、日銀の政策が直接影響するというよりも、市場の動き(債券の相場)に連動しているんですね。つまり今の状況は、マイナス金利の影響というよりも、市場の動きを見て、住宅ローンの金利の上げに転じたところが出てきたということだと思います。
なるほど!
リリ先生
さらに説明を加えると、住宅ローンの金利は、あくまでも金融機関の判断で決まるものです。
ですから今回上がった固定金利も、実は長期金利と完全に連動させているわけではありません。
長期金利が下がっても、金融機関によっては、住宅ローンの金利を上げたり据え置いたりする場合もあるんですよ。
そういうものなのですね。だんだんわかってきた気がします!
ところでリリ先生は、こういった状況を踏まえ、これから住宅ローンがどのような動きを見せるとお考えですか?
リリ先生
今回の引き上げは、引き上げ幅も10年固定で0.05%~0.10%と小さいものです。
住宅ローンの金利はいまだに過去最低水準であることに変わりはありません。
当面は低金利が続くものと見られます。
ただ、マイナス金利の政策が長く続くと、銀行は住宅ローンからの収益が圧迫されるため、その分を借り入れる人に負担してもらおうと、住宅ローンの金利を上げてくるという可能性もあります。
住宅ローンの借り換えは、検討しても良いのでしょうか?
リリ先生
今はまだ低金利の状態なので、金利の高いローンを返済中の人は、借り換えを検討するチャンスだと言えるでしょう。
ただ、借り換えには保証料など諸経費がかかるため、効果が見込めるのは、残債1000万円以上、返済期間10年以上、借換先のローンとの金利の差が1%以上というのが目安となります。
個別のケースによって、借り換えの効果は異なりますから、検討している人は一度、銀行でシミュレーションをしてみてもいいですね。
(メモしながら)ふむふむ。
リリ先生
あと、現在、変動金利で借り入れている人は、低金利のうちに固定金利のものに借り換えておくと、将来の金利上昇のリスクに備えられますよ。
なるほど。リリ先生、今日はありがとうございました!

今回のまとめ
  • 三菱東京UFJ銀行や三井住友銀行などの大手銀行が、2016年4月適用分から、住宅ローンの金利の一部を引き上げた。
  • 変動金利は日銀の政策の影響を直接受ける「短期金利」をもとにしているが、固定金利は、市場の動き(債券の相場)に連動する「長期金利」をもとに決められている。このため、固定金利は、必ずしも日銀の政策の影響は受けない。
  • 今回大手銀行が住宅ローンの金利を引き上げたのは、固定金利の一部。
    日銀のマイナス金利政策の影響というよりも、市場の動き(債券の相場)に影響を受けたものと思われる。
  • 一部引き上げはあったものの引き上げ幅も小さく、住宅ローンの金利はいまだに過去最低水準であることに変わりはない。この傾向はしばらく続くものと思われる。
  • 金利の高いローンを返済中の人は、借り換えを検討するチャンス。ただし効果が見込める目安は、残債1000万円以上、返済期間10年以上、借換先のローンとの金利の差が1%以上のケース。
ファイナンシャルプランナー 加藤梨里

ガイドProfile

加藤梨里(Lili Kato)

マネーステップオフィス株式会社 代表
ファイナンシャルプランナー(CFP®認定者)
マネーマネジメントコーチ
金融知力インストラクター
保険会社、信託銀行勤務を経てファイナンシャルプランナーに。
金融教育機関や生涯学習センターなどでセミナー講師を務めるほか、
日本FP協会での相談業務や金融教育授業にも多数携わっている。

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