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第16回 住宅ローンの「繰り上げ返済」のかしこいやり方って?

住宅ローンは、返済のやり方次第で返済金額に大きな差が出てきます。

今年マンション購入に踏み切ったBさんも、奥さんに「繰り上げ返済を早くしよう」と強く言われたみたい。「まかせとけ」と奥さんにみえを切ったのですが、Bさん、実は「繰り上げ返済」について詳しく知りません。

そこでこっそりと、リリ先生に相談しにきたようです。

というわけでリリ先生、さっそくですが、「繰り上げ返済」ってそもそも何、というところから教えていただけますか?
リリ先生
ずいぶん前のめりですね(笑)。分かりました、さっそく始めましょう。
Bさんは毎月住宅ローンの返済をしていると思いますが、「繰り上げ返済」とは、その毎月の返済とは別に、借りているお金の一部や全額を前倒しで返済することです。
繰り上げ返済をすると、返済した金額は元本部分の返済に充てられますので、そこにかかる利息を減らすことができるんですね。
なるほど。あと同僚から、繰り上げ返済には2つのタイプがあると聞いたのですが…。
リリ先生
はい。繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」という2つのタイプがあります。
まず「期間短縮型」とは、前倒しでローンを返済することで、ローンの返済期間を短縮する方法です。すると、短縮された返済期間分の利息を支払わずに済みます。
もう1つの「返済額軽減型」は、前倒しでローンを返済することで、毎月の返済額を減らす方法です。ローンを返済する期間は繰り上げ返済前と変わらないのですが、毎回の返済額が減っていくわけですね。
そうか、ローンの返済期間を短くするか、毎月の支払いが減らすか、どちらかを選べるわけですね!ちなみにウチでは奥さんが「早く始めろ」ってうるさいんですが、やっぱり早めに繰り上げ返済をした方がよいのでしょうか?
リリ先生
借りている住宅ローンのタイプや、ローンの残高、残期間などによります。例えば、ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があるのですが、Bさんが借りているローンはどちらか分かりますか?
毎月の返済額がずっと同じなんですが、これは「元利均等返済」でしたっけ?
リリ先生
そうですね。元利均等返済だと、繰り上げ返済を早めにすると、より効果があります。もしBさんが「期間短縮型」の繰り上げ返済を早めにすると、短縮された返済期間に本来つくはずだった利息を大幅にカットできます。これは、返済期間の初めの頃は、毎月返済するお金の大半を利息に支払いに充てているためです。ちょっと分かりにくいでしょうから、例を出してご説明しましょう。

例えば、Bさんの借入額が3,000万円で、返済期間30年、固定金利1%で、300万円を繰り上げ返済するとしましょう。もしBさんが、2年後に繰り上げ返済すると利息の軽減効果は約90万円です。10年後なら約60万円、20年後なら約26万円になります。
そんなに違ってくるんですか!やっぱり早めに繰り上げ返済する方がお得ですね!
リリ先生
ちょっと待って!注意すべきこともあります。実は繰り上げ返済には、金融機関所定の手数料がかかるんですね。減らせる利息の金額が、手数料を大きく上回らなければ、繰り上げ返済をする意味はあまりありません。ですから繰り上げ返済は、少額でこまめにするよりは、ある程度資金が貯まってから行う方がよいでしょう。また、繰り上げ返済をして貯蓄が大幅に減ってしまうと、家計に響いてしまう場合もあります。生活に悪影響が出てしまうと本末転倒ですから、必要な資金を残したうえで行うことも大切です。

あと、住宅ローン減税を受けている人も要注意です。「期間短縮型」で繰り上げ返済をして、残存期間が10年よりも短くなってしまうと、住宅ローン減税を受けられなくなります。
分かりました、気をつけます。最後に、リリ先生おすすめの繰り上げ返済のやり方があれば教えてください。
リリ先生
まず、銀行などのホームページには、繰り上げ返済でどれくらい利息の軽減効果があるかを計算するシミュレーションサイトがあります。これを利用して、ざっくりどれくらいの効果があるのか調べてみるのがおすすめです。

あと、住宅ローンだけでなく、教育ローンなど複数のローンを利用している方は、金利の高い方、借入金額の多い方、残存期間の長い方を優先的に支払うとよいでしょう。

また、今は低金利の時代ですから、最近住宅ローンを借りた人は、あまり急いで繰り上げ返済はしなくてもよいケースが多いです。むしろ、教育資金などの貯蓄のために、現金を手元に残しておくことを優先してもいいくらいです。ただ、繰り上げ返済の効果的なやり方は、人それぞれの状況により異なってきますので、詳しくはFPなどの専門家にご相談してくださいね。

今回のまとめ
  • 住宅ローンの「繰り上げ返済」とは、毎月のローン返済とは別に、借りているお金の一部や全額を前倒しで返済すること。返済する時期が早ければ早いほど、利息軽減の効果は高くなる
  • 繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」という2つのタイプがある。「期間短縮型」は、返済期間を短縮する方法。「返済額軽減型」は、毎月の返済額を減らす方法
  • 繰り上げ返済には、金融機関所定の手数料がかかる。そのため、少額でこまめにするのではなく、ある程度資金が貯まってから行う方が有利になる場合が多い。
  • 無理をして繰り上げ返済をして、家計に響いてしまうと本末転倒。教育資金など必要な資金を確保したうえで行うことが大事
  • 複数のローンを利用している場合は、金利の高い方、借入金額の多い方、残存期間の長い方を優先的に支払うとよい
ファイナンシャルプランナー 加藤梨里

ガイドProfile

加藤梨里(Lili Kato)

マネーステップオフィス株式会社 代表
ファイナンシャルプランナー(CFP®認定者)
マネーマネジメントコーチ
金融知力インストラクター
保険会社、信託銀行勤務を経てファイナンシャルプランナーに。
金融教育機関や生涯学習センターなどでセミナー講師を務めるほか、
日本FP協会での相談業務や金融教育授業にも多数携わっている。

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