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第8回 今年「住宅ローン」を組むのってお得?損?

今回の相談者は、編集部員Aの先輩Bさんです。

第5回の相談室 で、23区のうちお得に子育てできる区を聞きに来たBさんでしたが、いろいろ考えた末、マンションを購入することを決めました。
今まで不動産には全く縁のなかったBさん。
マンションを購入するときの「住宅ローン」について教えてもらうために、リリ先生をたずねてきました。

リリ先生
マンション購入を考えてらっしゃるそうで、年始からアクティブですね。
Bさん
いやあ、決めたはいいんですが、何しろ不動産に関しては素人でして。いろいろ知識がなくて困っているんです。特に「住宅ローン」については全く知らなかったもので、妻とともに、どうしようか悩んでいるんです。
リリ先生
そうすると、ちょっと説明は長くなりますが、そもそも「住宅ローン」って何というところからお話した方がいいですか?
Bさん
お願いします。
リリ先生
じゃさっそく始めましょう。「住宅ローン」とは、その名の通り、住宅を買うためのローンのことです。ローンには、車を買うためのローンや、教育資金のためのローンなどいろいろな種類がありますが、住宅ローンはその中でも、金利の水準が低いことが特徴です。
Bさん
はい。
リリ先生
住宅ローンは、この金利の仕組みによって、大きく3つに分かれているんですね。
Bさん
3つ?
リリ先生
はい。まず1つが、金利が半年ごとに見直され、月々の返済額が5年ごとに見直される「変動金利型」です。
Bさん
金利が変わるんですか?
リリ先生
はい。金利の見直しは、日銀の政策金利によって決まるので、日銀の政策金利が低い、いわゆる「低金利」のときには変動金利にすると、金利が低くなりお得です。
Bさん
2つめは?
リリ先生
借り入れから一定期間の金利が固定される「固定金利選択型・当初期間固定型」です。2〜15年で設定される固定金利の期間が終わると、変動金利か、もう一度固定金利選択型を選ぶしくみになっています。
Bさん
どういう人に向いているんですか?
リリ先生
例えば、借り入れたあとに金利が上がりそうなときや、借り入れ当初の返済額を固定したい人に向いています。ある程度返済額を確定させながら、金利の動向を見ながら返済できますからね。
Bさん
ふむふむ。
リリ先生
3つめが、借入期間中ずっと金利が変わらない「全期間固定金利型」です。3つのうち金利水準は最も高くなります。また、期間が長いほど金利が高くなります。その反面、借り入れたらそのときに返済額が決まるので、返済計画をたてやすいのがメリットです。
Bさん
人生設計がたてやすい気がしますね。
リリ先生
どの金利を選ぶかは、借り入れるときの金利水準や、自分の資産の状況、今後の収入の見通しや、ライフプランの変化などをみて判断します。
Bさん
あのー、そもそもで申し訳ないんですが住宅ローンの金利って、そのときどきで変化するものなんですか?
リリ先生
はい、変化します。まず、はじめの変動型の金利は、日銀の政策金利で変わるとお伝えしましたね。日銀は、景気を良くしたいときには金利を下げて(金融緩和のこと。金利が下がればお金を借りやすくなる)、景気が過熱気味のときには金利を上げる政策(金融引き締めのこと。金利を上げてお金を借りにくくする)のが一般的です。
Bさん
じゃあ、日銀が金融緩和している今は、もしかして金利が低い?
リリ先生
その通り。
Bさん
ちなみに、ローンを組んだときから金利が変わらない固定型もありましたが、その固定型の金利はどうやって決まるんですか?
リリ先生
固定形の金利も、変動型と同じように、景気が良いときは上がり、悪いときには下がる傾向がありますが、同時に動くわけではありません。中長期的な景気の動向や、将来の物価変動(インフレやデフレ)などについての予測も織り込まれて動きますので、変動形の金利よりもゆるやかに動く傾向があります。例えば、景気が良くなったとき、住宅ローンの金利は、まず変動型の金利が上がり、あとから固定型の金利が上がり始めることがよくあります。
Bさん
景気の動きなんかも影響するわけですね。とすると今年2015年は、住宅ローンを組むとしたら、良い年でしょうか?悪い年でしょうか?
リリ先生
今、住宅ローンの金利は下降傾向にあります。住宅金融支援機構(※)は長期固定型住宅ローン「フラット35」の35年ローンの金利を、過去最低の年1.47%(2015年1月借り入れの場合)にしました。また、変動金利も過去最低水準で、1%を切るものが多く登場してきています。 (※住宅購入の資金供給などを支援する独立行政法人。国土交通省と財務省が所轄する)
Bさん
じゃあ、今のうちに借りておいた方が良いですね!
リリ先生
そんなに焦る必要はないと思いますよ。住宅販売業者さんなどでは今すぐに借りた方が良い、という売り文句を良く聞きますが、専門家の間では低金利はもうしばらく続くとみられています。そろそろマイホームを買いたいという人には、うってつけのタイミングだと思いますが。
Bさん
なるほど。焦る必要はないんですね。
リリ先生
また、平成29年までは住宅ローン控除が使えるので、それまで金利の低いタイミングを見極めたり、よりよい物件を探しても良いと思います。
Bさん
ちなみに今住宅ローンを組むとしたら、何かおすすめの組み方ってありますか?
リリ先生
今年に限らずですが、住宅ローン控除を利用するなら、できるだけ多く税金が戻ってくるようにローンを組むのが良いですね。平成29年末までに購入し、6ヶ月以内に入居すれば、一般の住宅なら借入残高4,000万円までについて、最長10年間、所得税が最大400万円戻ってきます。住民税も13.65万円戻ってきます。
Bさん
そんなうれしい制度があったんですね!
リリ先生
さらにエコ住宅など一定の条件を満たすと、控除額は500万円になりますよ。
Bさん
おお!最大限に住宅ローン控除を使うには、どうすればいいでしょう?
リリ先生
せっかく住宅ローン控除を使うなら、控除を受けられる10年間はローンの残高が減りすぎないようにするのがポイントです。繰り上げ返済をしすぎると、ローンの残高が減りすぎて住宅ローン控除を受けられなくなってしまうことがあります。また、控除できるのはあくまでも納税する所得税の金額の範囲内なので、Bさんの税金だけでは控除を引ききれないようなら、住宅とローンを奥さまと共有名義にして、夫婦それぞれで住宅ローン控除を使う方法もありますよ。
Bさん
あと何か注意点はありますか?
リリ先生
金利の動向は誰にも予測できませんから、変動金利と固定金利のどっちがおトクか?は、最後まで返してみないとわかりません。なので、住宅ローンを借りるときには、金利そのものよりも、ちゃんと返していけるのかとか、実際に住む家が快適かどうか?の方がよほど大事です。金利が低いからといって、今焦って借り入れるよりは、借りた後、住んだ後のことをしっかり考えておきましょうね。
Bさん
どれくらいなら大丈夫でしょう?
リリ先生
その人の状況によっていろいろですが、目安としては、住宅ローンの返済額が年収の2割から3割におさまれば良いとされています。
Bさん
なるほど。今日はすごく勉強になりました。ありがとうございます。

今回のまとめ
  • 住宅ローンは、金利の仕組みによって、大きく3つのタイプに分かれる。
  • 1つめが、金利が半年ごとに見直され、月々の返済額が5年ごとに見直される「変動金利型」。
  • 2つめが、借り入れから一定期間の金利が固定される「固定金利選択型・当初期間固定型」
  • 3つめが、借入期間中ずっと金利が変わらない「全期間固定金利型」。
  • どのタイプを選ぶかは、借り入れるときの金利水準や、自分の資産の状況、今後の収入の見通しや、ライフプランの変化などをみて判断する。
  • 住宅ローンの金利は、景気の変動などを受けて変動する。
  • 今、住宅ローンの金利は下降傾向にあるが、低金利はもうしばらく続くと思われるので、マイホームの購入は焦る必要はないと思われる。
  • 住宅ローン控除を利用し、できるだけ多く税金が戻ってくるようにローンを組むとお得。
ファイナンシャルプランナー 加藤梨里

ガイドProfile

加藤梨里(Lili Kato)

マネーステップオフィス株式会社 代表
ファイナンシャルプランナー(CFP®認定者)
マネーマネジメントコーチ
金融知力インストラクター
保険会社、信託銀行勤務を経てファイナンシャルプランナーに。
金融教育機関や生涯学習センターなどでセミナー講師を務めるほか、
日本FP協会での相談業務や金融教育授業にも多数携わっている。

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