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第17回 繰り上げ返済で総返済額を大幅カット!

数千万円単位で住宅ローンを借りている人は少なくないもの。多額の借金を抱えていると精神的に負担がかかりますよね。

そこで、手元に余裕資金ができたら検討したいのが「繰り上げ返済」。繰り上げ返済とは、通常のローン返済とは別に、まとまった資金を一時金として差し入れて、元金を返済することです。

差し入れた一時金はすべて元金の返済に充てられます。そのため、本来かかるはずだった利息が不要になり、総返済額を大きく減らす効果が期待できます。繰り上げ返済には、2つの方法があります。ひとつが返済期間を短くする「期間短縮型」。もうひとつが、返済期間を変えずに毎月返済額を減らす「返済額軽減型」です。

2つの方法のうち、利息の軽減効果が大きいのは「期間短縮型」です。

例えば、借り入れ金額3,000万円、返済期間30年を固定金利3%、毎月返済額12万6,481円、元利均等返済、ボーナス返済なしのローンの場合で見てみましょう。借り入れから5年後に103万7,218円を繰り上げ返済する場合、軽減できる利息額は「期間短縮型」の場合は約111万円(1年5カ月支払い期間が短縮)。一方、「返済額軽減型」の場合は約44万円となっています。少しでも総返済額を抑えたいならば期間短縮型の繰り上げ返済を選ぶとよいでしょう。

住宅ローンを借りるときには、毎月返済額を低くした方が審査に通りやすくなります。そのため、本来の年齢的には短めのローンを借りた方がよいものの、そうしてしまうと毎月の返済額が高くなってしまい審査が通らないため、35年目いっぱいのローンを借りる人も少なくありません。もし、35歳のときに35年のローンを借りると、普通に返済が終わるのが70歳になります。退職金をあてにせず、定年までに返済し終えるためには、返済がスタートしてから繰り上げ返済をして、返済期間を縮めていく方法が有効です。

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